錢文秀（化名）欲出售自己座落於大同區延平路段的一筆土地，但他聽說移轉土地若有增值，須繳納非常高額的土地增值稅，若移轉的是自用住宅土地，則可大幅降低土地增值稅。因此，錢文秀就在91年6月間，請原承租的A公司遷移他址，好讓這塊土地適用自用住宅土地的增值稅率。
而錢文秀在A公司搬走沒多久，馬上就找到土地的買主，因為對方開出的售價比他所預期更高，錢文秀便在92年2月28日出售該房地，並於3月25日向所轄台北市稅捐處大同分處申報土地增值稅，但錢文秀這樣的規劃，是否真能享受到減免土地增值稅的好處呢？
台北市稅捐處大同分處接獲錢文秀申報的土地增值稅申報資料後，就向該處營業稅股服務區人員，詢問這塊土地原本的營業情形。依服務人員所查，該筆土地截至91年5月間，仍出租給A公司營業使用，雖然錢文秀在報稅時，提出A公司變更登記事項卡、公司登記資料等證明該土地已非供營業使用，但依財政部所頒訂「自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」規定，土地是否符合自用住宅用地，應以營業單位的調查結果為準，所以稅捐處核定這塊土地並非自用住宅用地，依一般稅率核課土地增值稅272.4萬元，比錢文秀自行用自用住宅稅率計算土地增值稅的稅額，足足增加了212 萬元。
從錢文秀的例子可發現，出售土地申報土地增值稅時，若要適用自用住宅優惠稅率，應特別注意是否適用優惠條件，本案即因前一年度將土地出租，才無法適用優惠稅率。若想適用自用住宅優惠稅率，原承租戶應於出售前一年就要先遷出完畢，並辦妥變更登記，或是將出售日期延後也可以。另外，土地的所有權人、配偶或直系親屬是否辦妥戶籍登記，以及土地的面積大小，均會影響是否適用自用住宅優惠稅率，申報時要特別小心。
依土地稅法第34條及平均地權條例第41條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分、或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅就該部分土地漲價總數額按10%徵收。
特別要注意的是，該土地出售前一年曾供營業使用、出租者，或自用住宅評定現值不及所占基地公告土地現值的10%、或建築工程完工未滿一年者，都不適用優惠稅率。而所謂「自用住宅用地」，必須有土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦理戶籍登記。
申報土地增值稅時，若要按自用住宅用地稅率課稅，應於土地現值申報書註明自用「住宅」字樣，並檢附戶口名簿影本及建築改良物證明文件；若未註明者，得於繳納期間屆滿前補行申請，逾期申請則不得適用。
最後還要提醒一點，土地增值稅應於土地買賣契約訂定後30 日內，向所轄稅捐稽徵機關申報，才可適用「訂立契約日」當期的土地公告現值，若逾期繳稅，則應適用「收件日」當期公告現值，以目前土地公告現值每年節節調升的情況來看，一旦逾期申報，小心土地增值稅額可能會增加不少。
留言列表
