因應兩岸三通後帶來的商機，建設公司不斷推出建屋個案，強調休閒功 能重於居住功 能住宅，如雨後春筍般推出，加上銀行開戶後推出所謂「親子貸款」，促使父母以未成年子女名義，購買第二棟房屋情況時有所聞。
焦一郎（化名）在94年間，因在股票市場上頗有斬獲，於同年12月在淡水以未成年兒子名義訂購一戶預售屋，總價850萬元，房地公告現值450萬元，訂金約付50萬元，95年1月預售屋完工交屋再付50萬元，剩餘750萬元向銀行貸款分20年償還，每年本金利息約攤還43萬元。
由於本案是以未成年子女名義購屋，所以經地政機關通報國稅局列為選查案件。稅局依預售屋建造對象，發函向預售屋建商查證給付價款情形，發現焦一郎分別於94年12月、9 年1月間各給付50萬元，總計支付100萬元，所餘款項是以焦君兒子名義向金融機構借款，由於焦君以自有資金為未成年子女購買房屋，且支付100萬元，故依公告現值核課贈與稅4.31萬元｛（房地公告現值450萬元－每年免稅贈與總額111萬元）X贈與稅率12%－累進差額16.37萬元＝24.31萬元｝。
以未成年子女名義購買預售屋，應特別注意，稽徵機關若發現預售屋的登記者，無足夠所得能力支付房屋貸款，則將以預售屋的「公告現值」（非以實際付款）認定為贈與額。若父母親僅支付頭期款或工程款，可能會遭認定整棟房子包括土地全部都是父母對小孩的贈與，尤其預售屋的土地公告現值及房屋評定價值甚高者，更要特別注意。
如果民眾買預售屋欲合法節稅，不妨先以父母親名義登記，並分年贈與子女資金，將來子女再回過頭向父母親買房地，但此時應考慮可能要多繳一次契稅（按房屋評定價值6%），同時要衡諸契稅及贈與稅何者孰高，再決定預售屋應如何登記；或用父母親名義登記後，再分年將房地以持份方式贈與子女，只要控制在贈與稅免稅額度內，同樣可省贈與稅。
依財政部台財稅第35869號函，父母以未成年子女名義，購買未完工的房屋繼續建築完成而為贈與者，以取得建築物使用許 可證（現為建築使用執照）之日為贈與日，依法課徵贈與稅。
依遺產及贈與稅法第22條規定，贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額111萬元；此一規定是指「每一納稅義務人」，以未成年子女的父母而言，可透過夫妻間贈與免稅規定，則每年即均有111萬元的贈與免稅額度，一年父母二人即可贈與子女222萬元。而遺產及贈與稅法已於98年1月23日修正施行，如贈與行為發生於修法施行日以後，則每人每年免稅額更提高到220萬元。以目前預售屋的公告現值偏低而言，若先以父母名義登記，再分年贈與予子女，充分利用贈與免稅額度，可能就沒課徵贈與稅的問題了。
留言列表
